FIRST STEP

ファーストステップは、群馬県の不動産情報、新しい資産活用「戸建賃貸」RAFYをご紹介しております。

資産活用 CONCEPT

資産活用-コンセプト


1.戸建賃貸住宅のメリット

「土地の有効活用」と、聞いて皆さんは何を思い浮かべますか?
アパート経営?駐車場経営?その裏には税金対策や相続税対策など、本当の「土地の有効活用」とは言えない現状も。
そんな今、注目を集めているのが「戸建賃貸」という選択肢。
投資額が比較的少なく、税金対策や相続税などに有効です。
そんな「戸建賃貸」をうまく使って、土地活用を始めてみませんか。

■ 高い入居率が期待できます
■ 活用が難しい土地でも活かせます
■ 狭小地や変形地でも建てられます

■ 投資額が少なく返済負担も軽減に
■ 節税効果が見込めます
■ 相続対策にも有効になります

2.高い入居率が期待できます

「土地の有効活用」と聞くと、まず「アパート経営」と答える人は多いはず。
しかし、それはすでに古い情報なのかもしれません。

供給過剰なアパート経営はますます深刻に!

総務省発表の2020年(令和2年)国勢調査人口速報集計結果によると、日本の総人口は1億2,622万7,000人。5年前の2015年と比べると、86万8,000人減少しているそうです。つまりは、将来アパートの入居者が減るということを意味しています。人口の増加が見込めない現在も、新しいアパートが増加しており、需要(部屋を探す)と供給(物件)のバランスが崩れ、入居者の確保に多くのオーナーが熾烈な競走や、疲弊といった、アパート経営を深刻にさせている現状があるのです。

戸建賃貸への需要と期待!

現在の賃貸市場はアパート経営や、駐車場経営などが多く、圧倒的に「戸建賃貸」が不足しています。約70%の人が「一戸建て賃貸に住みたい」と希望しているのに対し、新築の戸建賃貸の供給は約2.4%といわれています。つまり賃貸市場において戸建賃貸は非常に不足しているのです。供給過多となり空室率が問題となってきたアパート・マンション市場と比較すると、入居者ニーズが高いにもかかわらず、供給量が極めて少ない戸建て賃貸市場は、今後期待のできる新しいマーケットと言えるのではないでしょうか。

当社はこの現状に着目し、
戸建賃貸経営をご提案いたします。

3.活用が難しい土地でも活かせます

アパートでは建てにくい場所でも、戸建賃貸ならその土地の特性をうまく活かして、建てることができます。

駅近・市街地、人気物件に左右されません

「駅から徒歩5分以内」
駅近や市街地など、のアクセスが重要視されることが多いアパートやマンションですが、戸建賃貸の場合は駐車場がしっかり確保できる物件なら移動は困ることはありません。お子様のいるご家庭の場合であれば、むしろ郊外で庭のある物件で「のびのび子育て」ができるのではないでしょうか。また、「ペットを買いたい」「ゆったりと暮らしたい」などといった理想も叶いやすいです。実際、戸建て賃貸にお住まいのご家族は駅などのアクセスはあまり考えていないという声も多くみられます。このように、戸建賃貸経営はアパートやマンション経営に比べて、立地の選択肢が広いといえます。

「貸しにくい部屋」が生まれません

アパート、マンションの場合、どうしても角部屋が人気になり、貸しやすい部屋、貸しにくい部屋という差がでやすくなる傾向にあります。
戸建賃貸の場合、土地の角地とそれ以外という差は多少ありますが、共同住宅のような深刻な差はありません。また、多少日当たりが悪い場所でも、二階にリビングを置いたりすることで、暮らしは快適になるので、貸しにくい物件というリスクは回避できます。

4. 狭小地、変形地でも建てられます

初期投資を抑えて、どんな地形でも活用が可能です。

アパートなどでは作りにくい、その土地に合わせた建物を

土地の形が綺麗で整形地の場合はアパートのプランニングを立てやすいのですが、変形地や狭小地の場合、アパートだとデッドスペースが生じやすく、土地をフル活用できないデメリットがあります。一方、戸建の場合、建物が一棟一棟と独立していますので、土地の形に合せて建物を建てられるので、その土地をフル活用することができます。また、国の法律などによって大規模な住宅を建てられない土地であっても、戸建住宅であれば建てられるというのも大きなメリットとして挙げられます。

5. 投資額が少なく返済負担も軽減に

戸建賃貸の場合、アパートや共同住宅に比べ建物の規模が小さいため、初期費用を抑えることができます

建築費を抑えることが可能です

アパートやマンションに比べて、戸建賃貸は建築費用が少なく工期が短縮されます。小さな敷地から建設できる戸建賃貸は、アパートなどの建築にかかる費用の1/10程度ですので、リスクが少ないというメリットもあります。

資金組み替えの範囲内で投資が可能です

所有している土地の一部を売却し、その資金を使って残りの土地に戸建賃貸を建設することも可能。新たな資金調達を抑え、リスクを低減することができます。

安定した利回りを実現

供給不足の戸建賃貸のため、アパートやマンション
より2~3割高い家賃でも借り手がつきやすいです。
平均入居期間は、入居期間15年以上の割合がアパートマンションでは10%未満ですが、戸建賃貸は30%以上と高いです。高い収益を持続することができ、投資効果が多いに見込めます。

6. 節税効果が見込めます

所有の土地に戸建賃貸を建設することで更地よりも評価額が低くなるため、税金の軽減が望めます

固定資産税、都市計画税を抑えます

所有の土地に戸建賃貸を建設することで、貸家建付地や住宅用地、小規模宅地用としての評価を受けることが可能です。評価額が更地よりも低くなるので、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1までに軽減されます。

土地の評価額を抑えます

戸建賃貸住宅を建築することにより、更地から貸家建付地※へ評価方法が変わり、借地権割合×借家権割合分が減額されます。都市部の場合、借地権割合が60%前後で借家件割合が30%前後ですので約80%の評価額に抑えることができます。

※貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。

7.相続対策にも有効になります

最初から相続を念頭に置いて分割した活用が容易な戸建賃貸。
一部を売却し、残りを活用するということも、スムーズです。

他の財産の評価額も圧縮

現金1000万円のままだと1000万円に対して課税されますが、この現金1000万円で一般住宅を建てると固定資産税価格が約60%となり、課税価格は600万になります。これを、戸建賃貸住宅にすると貸家による評価減30%が適用され、420万円(600万円×70%)にまで下がります。さらに借入で建築した場合、借入金1000万円は債務控除としてマイナス処理が可能で、課税価格はー580万円(420万円ー借入金1000万円)となり、他の財産の評価額を圧縮することができます。

小規模宅地等の減額を適用

貸家建付地の評価を受けた宅地を取得した相続人が貸家として継続する場合は、貸家建付地評価額のさらに50%を受けることができます。

分割しやすく、売却しやすいので相続対策に

土地や建物の購入(建築)から将来的な売却までを視野に入れた不動産経営は将来の相続・資産運用を考えると「売りやすさ」が大切になってきます。
投資目的の売却しかできないアパート経営に比べ、戸建賃貸なら入居者の住居用として売却ができるため、売りやすい物件と考えることができます。土地を活用する場合、共同住宅では相続時の売却が難しく将来売却を考えても現実的に難しいです。反面戸建を建てれば最初から相続を念頭に置いた活用が安易になりますので、相続対策としては有効です。

8.将来を見据えた土地の有効活用

年数を重ねるたびに古くなってしまう不動産。設備の老朽化やニーズに合わない形態、古くなるほど価値が下がってしまうのは避けられないのが現実です。戸建賃貸なら、投資額の早期回収が可能で、小規模な住宅で解体費用が安価なため、時流にあわせてあらゆる選択が可能です。変化が早い時代だからこそ、出口戦略が重要な決め手です。

駐車場共同住宅
(アパート・マンション)
戸建賃貸
リスク
収益性
固定資産税×
相続税 ×
立地条件の対応力 ×
安定性

駐車場、アパート経営への投資から、将来を自由に考えられる戸建賃貸の需要は高まっています。リスク、低コスト、税金対策など、これからの時代に合わせた活用ができる経営。それが「戸建賃貸」です。

9.ラフィーが選ばれる3つの理由

1.徹底したコスト管理

当社オリジナル商品として完成した「ラフィー」は、規格商品として徹底的にコストを省き、設備メーカーと協議し大量に仕入れることで、クオリティの高い製品を低コストで提供することができます。


2.安心の現場施工力

当社の1番の強みは、群馬県で創業30年、新築着工棟数50棟のファーストステップだからできる安心の施工力です。施工エリアを県内に限定し、全物件を当社にて施工管理をし、下請け業者への施工の丸投げは致しません。


3.デザイン性を加味した提案力

安定した収益性を実現するために必要な要素のひとつはデザインです。
ファーストステップでは注文住宅でのノウハウを生かし、最新の市場動向も踏まえ、最もバランスの良いデザインを独自に創り出しています。そのデザインはいつまでも住みたいと思わせ、長い魅力を保ち続けます。